Как купить дом в Италии
Процесс покупки недвижимости, шаг за шагом
Покупка дома в Италии представляет собой прямой процесс, контролируемый существующими законами, которые защищают как покупателя, так и продавца
Процесс покупки состоит из трех этапов:
1. Сделать приемлемое предложение.
2. Заключить соглашение, которое является обязывающим как с формальной, так и с законодательной точки зрения, так называемый Compromesso (Компромисс).
3. Окончательная законная передача имущества, называемая Rogito или Atto Notarile (Нотариальный акт).
Предварительное соглашение-контракт (Копромисс)
Этот документ, подписанный сторонами, является обязывающим с точки зрения закона и требует от покупателя внесения авансового платежа в пользу продавца в размере от 10 до 30% от оговоренной стоимости. После того, как данное соглашение подписано обеими сторонами, оно по закону становится обязывающим для обеих сторон с точки зрения выполнения контракта.
Информация, которая должна быть включена в предварительное соглашение (Компромисс):
- Данные, касающиеся Покупателя и Продавца.
- Цена и описание недвижимого имущества.
- Способ оплаты.
- Дата окончательного соглашения (контракта).
- Любые специальные пункты, оговоренные отдельно обеими сторонами.
Предварительное соглашение (Компромисс) должно быть составлено с помощью услуг профессионалов, с целью обеспечить следующее :
- Проведение проверки принадлежности недвижимости.
- Отсутствие ипотеки или невыплаченных кредитов, связанных с данной недвижимостью.
- Все вопросы, связанные с проезжими дорогами должны быть разрешены.
- Все права местных фармеров, имеющих преимущественное право на покупку земли, являющейся часть недвижимого имущества, должны найти свое положительное для покупателя решение.
- Все разрешения, включая разрешение на постройку, должны быть в порядке.
Окончательная сделка (Rogito or Atto notarile – Составление нотариального акта)
Нотариальный акт составляется в заранее назначенный день, после того, как будет подписано предварительное соглашение (Компромисс). Во время встречи для составления нотариального акта собственность на недвижимость официально переходит от одной стороны к другой. Оставшаяся часть стоимости недвижимости оплачивается при этой встрече сторон в присутствии Нотариуса.
Для составления нотариального акта и его подписания необходимо следующее:
- Присутствие Покупателя и Продавца или их уполномоченных представителей.
- Окончательная сделка должна заключаться в присутствии Государственного нотариуса (по должности приблизительно соответствует адвокату).
- Контракт регистрируется в Территориальном Агенстве, Служба рекламы недвижимости.
- Все государственные налоги и пошлины, рассчитанные на основе заявленной стоимости приобретенного имущества, должны быть оплачены Нотариусу (Мы предоставим вас смету всех этих расходов до того, как вы возьмете на себя какие-либо обязательства по отношению к недвижимости, чтобы избежать неожиданных сюрпризов).
- Контракт подписывается обеими сторонами и Государственным нотариусом.
После его подписания контракт должен быть сертифицирован (легализирован), и вы сможете получить полностью сертифицированную копию через 4 недели. Новый владелец получает этот документ, который является Документом, подтверждающим его право собственности на данное имущество.
Расходы Покупателя до покупки и в течение покупки имущества
- Налог на имущественную собственность- Первый дом. (Prima Casa). Если недвижимая собственность является вашим единственным домом, которым вы будете владеть, и вы зарегистрируетесь на постоянное проживание в Италии в течение 18 месяцев, вы можете приобрести дом в качестве вашего основного дома (Prima Casa), это снизит налог на приобретение дома, которым облагается его заявленная (налоговая) стоимость, от 7% до 3%.
- Регистрационная пошлина - Imposta di Registro – Этот налог примерно составляет 340 евро плюс НДС (IVA -VAT).
- Земельный налог - 18% плюс НДС ( IVA - VAT), который рассчитывается от заявленной стоимости земли.
- Нотариальные пошлины – Они рассчитываются на основе продажной цены недвижимости и составляют от 1000 евро и выше.
- Стоимость услуг переводчика – Обычно 25 -30 евро за час работы. Если вы покупаете недвижимость через нашу фирму, мы обеспечим вам услуги аккредитованного переводчика бесплатно.
- Услуги топографа (инспектора) - Размер оплаты зависит от выполненной работы.
- Оплата агентских услуг - обычно 3% плюс НДС ( IVA - VAT).
Мы также предоставим вам предварительную смету всех расходов, требуемых для покупки недвижимости до того, как вы окончательно решите ее приобрести и возьмете на себя какие-либо обязательства по ее покупке.
Расходы покупателя после приобретения имущества
- Муниципальный налог на недвижимое имущество - I.C.I (Imposta Comunale Immobili) – это ежегодный налог, составляющий от 0.4% до 0.7% от заявленной в налоговую инспекцию стоимости недвижимости. Он оплачивается дважды в год.
- Твердые городские отходы - Rifiuti Solidi Urbani – Представляет собой налог на сбор мусора/отходов, платится два раза в год.
- Налог на прибыль с капитала - Capital Gains Tax – Если вы продаете ваше недвижимое имущество в течение пяти лет после его приобретения, вы должны указать размер чистой прибыли, которую вы получили при продаже, и на ее основании определяется необходимость выплаты налога. Правила являются очень сложными и отличаются в применении в зависимости от того, купили ли вы ее в качестве «Первого дома» или второго дома и от ваших планов на будущее. Мы можем обратиться за конкретной юридической консультацией от вашего имени, если в этом появится необходимость
Требования к покупателю
- Налоговый код (карточка) - Codice Fiscale – Это форма номера государственного социального обеспечения, который нужно получить, прежде чем приобретать недвижимость. Если вы решите покупать недвижимость через нашу фирму, мы поможем вам получить этот номер бесплатно.
- Банковский счет – Покупатель должен открыть заграничный счет в банке в евровалюте. Если вы решите покупать недвижимость через нашу фирму мы можем это сделать для вас бесплатно.